，起码江宁片区，已经逐步成熟了。

(资料图片)

昨天，栖霞区搞了一场土地推介会！既然是推介会，需要把规划重新梳理梳理，并发布了一个文件：南京市栖霞区国土空间总体规划。

这个规划，我看很多人在讨论，其实两年前已经发布了，又增加了紫金山创新带的概念，我们今天就梳理一下，栖霞区未来的重点，到底发展哪？

栖霞区总共9个街道，大家可以看下自己小区属于哪个街道，这个没啥变化。

先看目标：人口目标很明确，现在常住人口是98万，2035年常住人口要达142万，相当于要增加44万人口，涨幅逼近50%。这个目标大家看看就行，南京的2035年人口指标，不可能完成，各个区做了目标拆分就完事了。增加44万人？南京一年才增加6万多人，栖霞区拿怎么增加？不现实。

国家层面定位：建设长江经济带双向开放格局的战略支点，主要是龙潭港的江海联动、保税区的建设，跟普通买房人无关。龙潭规划再逆天，也不适合买房。

南京区域合作层面：重点来了，融入老城，联动江北，对接江宁，跨界合作。这几条信息内涵丰富：

融入主城：这个没啥好说的，这个常规操作；

联动江北：特别提到龙袍新城，目前仙新路过江通道进展顺利，开发区与龙袍距离拉近，这一点也是市里的要求，拉一把。

对接江宁：特别提到了，紫金山创新核是双核，一个核在仙林副中心，一个在麒麟科创城；这是点题的一句话；

跨界合作：跟宝华的相关合作，意思意思。

总体的规划格局就一张图：中强！

中强主要涉及到三个板块：

栖霞山、仙林湖、龙王山以南片区。其实这个规划两年前就出来了，当时发布后，我去栖霞山跟一些房企沟通，重大文件发布了，你们还不大力宣传宣传？

但各大房企早已躺平，纷纷表示现在分销都带不动，吹这个牛逼干啥？所以当时除了我们写了一篇文章之外，市面上的分析比较少，因为开发商不投钱，大家没有动力写。后来栖霞山的几个房企实在没憋住，联合组织了一个小型讨论会（省钱），就是讨论中核的意义...

现在重新拿出来，没有太多新意，但我们还是要重点说下：龙王山以南片区，现在这个区域没有土地出让，但定位的档次，非常高！

整个栖霞区的规划档次，有三个层次：

市级副中心：仙林副中心

地区级：4个特色地区级中心、6个一般地区级中心

特殊地区级：龙潭啥的

也就是说，这个龙王山以南片区，是栖霞规划层级最高的中心所在地：仙林副中心。

大家注意，仙林副中心，不是仙林的副中心，是南京的副中心，这个副中心的名字，叫仙林副中心。也就是说，仙林的正统，在龙王山以南片区。

虽然仙林精华在仙林大学城，但从这个规划来看，仙林的中心，仙林的未来，都放在龙王山以南片区，否则这么大的一个六角星，不会贴在这里。

而这个龙王山以南片区，就是原来的紫东核心区栖霞部分！

这说明，在栖霞区眼中，紫东核心区还在，只是换了个名字：大气一点的名字叫仙林副中心，具体一点的名字叫：龙王山以南地区，简称龙南板块！

这张地图更加直观，蓝色虚线是栖霞区与江宁区的行政分割线，西侧为紫核江宁部分，东侧为栖霞部分。

也就是说，虽然紫核的名字消失了，但栖霞区部分的定位，没有任何改变，还是很高。成为创新核双核之一，仙林副中心的主要承载地，这个片区的发展，感觉问题不大。

但江宁片区作为紫核双黄蛋之一，它的定位是怎样的？栖霞区出的规划，小心翼翼，一方面提了仙林副中心，但这个位置都放在栖霞区以内，没提江宁，也不方便提太多。另外在对接江宁的内容中，说要跟麒麟科创城对接，没说跟东流部分对接，有点刻意规避的意思。

当然，紫核江宁部分也属于麒麟科创城的北侧，是能讲得通的。

那么，已经建得差不多的紫核江宁部分，到底定位如何？如果它也是仙林副中心，江宁区愿意不愿意？毕竟仙林是栖霞的一个标签。大家对此有所怀疑。

我们不得不翻看南京国土空间总体规划（2035），对于紫核江宁片区的定位，没有单独拎出来说，但地下空间规划中，仙林中心部分的规划，是包含江宁区部分的。

也就是说，从南京市的角度看，原有的紫东核心区，无论是栖霞区还是江宁区，现在都可以叫仙林副中心、紫东创新核。当然，栖霞区部分具体叫龙南，而江宁区部分还没有特别官宣的名字，挂牌麒北引起轩然大波，也就是这个问题。

最近，江宁区官方针对这个问题，也做了正面回应：

这份署名南京市规划和自然资源局江宁分局的回应，可以代表江宁的态度，就是定位不变：还是南京市副中心（注意，没说是仙林副中心），还是宁镇扬一体化发展区域HUB、还是数字城市建设示范区、先行区。

也就是说，江宁区的态度很明确，紫核现在不叫紫核了，但规划没变，定位没变。但你要真问我是不是变成仙林副中心了，对不起，无可奉告！

此外，江宁高级中学，也落户这里，说明江宁区还是实打实投钱的。有人说江宁高中又不是名校，其实有一所高中，会带来人气，租房都方便。另外江宁高中其实还好，都想考南师附中，又有几个人能考上？南大就在旁边，又有多少孩子能上南大？不都是小学清华，中学南大，高考后老老实实去三江？

就在今天，南京日报发表了一篇文章，《城东将打造公园中的城市》中，明确了板块的名称，就叫青龙地铁小镇，又改回去了。同时南京地铁小镇开发建设集团有限公司董事长袁校柠透露：今年将全面加快该片区的开发建设，除贯通所有路网、完善交通建设外，还将同步启动该片区的配套招商等，以“一脉一带两心三环五板块多组团”的空间结构，打造山峦岗地间的立体公园城市。

所谓“一脉”，即指东流路以东，将围绕沿线科技人才发展建设中央绿脉，塑造自然优美的生态廊道、体现中国园林艺术的景观空间等，预计今年底启动建设，将于2025年建设完成；“一带两心”则是横跨中央绿脉打造CAZ中央活力带、东流中心及孟北中心；“三环五版块多组团”则是沿景观道、特色链、水绿环划分出袁家边、东流、晨山北部、孟北及锁石版块，其内部再以城市绿廊（风廊）划分多个组团。

而东流路以西、目前尚未闭合的14条道路，将在今年8月开工建设；东流路以北的断头路也将于今年6月正式启动，预计明年实现贯通，届时青龙板块和仙林湖板块将实现无缝对接。南扩仙林后，未来居民从青龙地铁小镇开车至南京万达茂，十分钟即可到达。同时，2025年之前，捷运大道以北的所有断头路也将全部完成建设。（来自南京日报）

南京日报的这段话，我们可以get到几个信息：

板块：回归青龙地铁小镇的说法，不叫紫核，也不是麒北；

开发主体：地铁小镇开发建设集团主导操盘，按照原有规划走；

要做的事情：主要聚焦道路打通，该投的钱会继续投，2025年这边交通会大大改善；

规划方面：还是CAZ的概念，提到了孟北，大家还是一起玩，但整体上各搞各的。负责人也没提仙林中心的概念，可能也觉得大可不必去蹭。

情况就是这么个情况。那么栖霞区这个国土空间规划，意味着什么？

1. 栖霞区现在燕子矶、仙林湖、经开区、兴智、迈皋桥、栖霞山...每个板块都有大量土地，距离开发完还有较长的时间，未来留给了龙南板块，可能要大干一场，但今年龙南板块还没见到要推地，进度不快。

2. 栖霞区提出了中强的概念，涉及栖霞山、仙林湖和龙南，有没有用？感觉没啥大用。栖霞山片区的楼盘，还是挺困难，今年上半年栖霞山地区还要卖一块地，栖霞山西侧的地块现在还没啥动静。想靠一个规划就能拉动地价房价的时代，一去不复返了。

3. 紫核江宁部分，目前就叫青龙地铁小镇，又回来了。地铁小镇集团操盘，与栖霞部分各搞各的，虽然互相不提对方，但都默默地关心彼此....

因为紫核的种种变化，我们单独组织去紫核江宁和栖霞两大片区做了航拍，大家感受下，现在的青龙地铁小镇和龙南板块，到底怎么样了？

一个崭新的青龙地铁小镇，正向我们缓缓走来！未来可期。