当学区房炒作的潮水退去，才干看到谁在裸泳。

(资料图)

3月16日下午，上海市教委正式发布《上海市高中阶段校园招生选取变革施行办法》。《施行办法》规则，从2022年起，本市高中阶段校园招生选取作业分为自主招生选取、名额分配归纳点评选取和一致招生选取三种类型。

其间，名额分配归纳点评选取是上海《中考变革方案》确认的招生选取新办法。详细包含名额分配到区招生选取和名额分配到校招生选取两类，算计占市实验性示范性高中招生总方案的50%-65%。与变革前比较，名额分配份额进一步扩展。

按不少家长的了解，不少曩昔被他们“厌弃”的公办“菜中”，将得到比曩昔更多的把孩子送入名校的时机。相应的，一些被热捧的民办初中，例如华育、兰生复旦等，过往多半左右的学生都能进入“四校”的现象，往后却不大或许呈现了。

尽管被称作“新政”，但其实早在2018年3月，上海市教委便已发布了《上海市进一步推动高中阶段校园考试招生制度变革施行定见》。今日上热传的许多“重磅”内容，在3月22日“上海教育”大众号的推文中都能够找到。

三年曩昔，早就传出风声的上海中考变革宛如一枚深水炸弹，渐渐沉入了水底，直到昨日被正式引爆。

在新政发布的24小时内，“上海学区房”快速登上微博热搜，多个地产主题的微信群中撒播着一张“梅园房子评价一夜之间从430万跌到370万”的论坛截图，一位梅园区域的二手房中介紧迫给多位售房客户去电……

真假信息漫天飘动，不由让人提问，上海学区房要变天了？

“双学区房”一年提价70%

2020年，上海的学区房刚刚阅历了一波“魔幻上涨”。

其间颇具代表性的梅园二邻居，对口浦东福山外国语小学和建平西校，由于小学和初中均为“牛校”，被称为“双学区”房。2020年3月，“公民同招”“民办摇号”方针发布后，梅园二邻居的小区均价一路上扬。据贝壳找房数据，房价从每平方米10.64万涨到了现在的18.14万。

据了解，该小区建于1986年，房龄超越20年，大多户型面积在30-55平方米之间，正是俗称的“老破小”。但挂牌房源中，恣意一套30多平的一居室，都在700万以上，最廉价的一套挂牌718万。

贝壳找房上挂牌718万的梅园二邻居的房源

除了部分“明星学区房”外，“学区房”全体近年来提价趋势也很显着。

易居研究院陈述显现，以浦东大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域为例，2019年这三个区域的价格比较稳定，到了2020年，尤其是第二季度开端，这三个区域的房价均呈现了显着上涨。

2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。上一年学区房炒作较多的大三林板块2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。而黄浦区的二手学区房，2020年4月的均价为81602元/平方米，到了2020年12月，则上涨至88902元/平方米，涨幅亦高达9%。易居研究院以为，上述学区房涨幅显着偏大，阐明价格虚高。

业主松口称“价格能够谈”

田先生是梅园五邻居的一位业主，据他介绍，自己的房子面积也是三十多平方米，并且是“三学区”，除了对口优质小学和初中以外，还对口上海市示范园冰厂田幼儿园。

但是现在，他感到有些焦虑，“完了，看来我梅园房子要歇菜了”。

田先生告知《世界金融报》记者，由于想让孩子上世界校园，他并不预备运用这套房学区名额，也没有寓居计划，而是作为出资，因而对房子的价值改变十分灵敏。

除了田先生这样的业主，不少中介也为此繁忙了起来。中考变革发布后，梅园的一位链家二手房中介小郑忙着给自己手上的多位客户打电话，和谐房子出售的问题。

“许多业主并不急，仍是持张望心情。有一位比较急着卖房的业主，我问他能不能略微降价，他说假如有意向买家，能够先看房然后谈价格。”小郑泄漏。

而另一位中介小陈则表明，新政出来后，业主会需求一段时间消化。“一会儿让他降价卖房，他很难承受，只能靠自己反响过来。”

据小陈介绍，3月17日晚上，链家内部会举行与新政解读相关的内部训练直播，要点训练中介人员怎么与业主、买家进行中考变革相关内容的交流。

比较一手房遭到本钱、限价约束，二手房商场的价格则更多与商场心情相关。

中考变革发布后，唱衰学区房的声响，分贝逐步增大。一位友在上海本地日子类渠道“篱笆”上发帖，将在上一年学区房上涨张狂的布景下买房的人称作“韭菜”，“中考新政两年前就发了啊现在才醒，20假如平的学区房砸谁手里”。

上海华夏地产首席剖析师卢文曦以为，中考变革便是叫咱们多做鸡头，别做凤尾，弱化咱们对所谓优质学区的需求度。接下来，所谓的“中学学区房”会先降温，尤其是最近一段时间乱炒的一些高价学区房，价格会渐渐下调。

东原证券零售与教育首席研究员吴劲草则持不同观念，他表明，现在的学区房格式，是经过气氛，人口集合等要素，挑选的其实本质上不是校园，而是“人口集合片区”。“初中学区房”本质上也不是“看初中”，而是“看人口集合，从小学到初中就近上的片区”。加之现在的方针是2018年就现已发布的，2022年方针施行关于现在的学区房格式，不会有特别的影响。

不过，吴劲草也认可，二手房商场是由咱们的一起预期组成的，详细后续状况怎么，要看商场心情的改变。

“利好”实为伪出题？

在上海本地论坛“宽带山”中，除了唱衰高价学区房的帖子，也呈现了“利好”学区房的评论。

其间一则《炒房中介速度真快，新云台学区房暴涨了》的帖子，贴出了数套“海上世界花园”的房源截图，宣称中考变革后，多套房源挂牌价从6万跳涨到了10万。记者致电中介求证，发现这是不实信息，挂牌五万左右的房源均为商住宅，今日并未有房东提价。

不过中介称，新政关于海上世界花园地点的学区确实是个“利好”。中考变革发布后，上撒播了四种不同的学区组合，有人制作了表格，别离剖析新政对该类型学区房价预期影响的判别。

剖析中，海上世界花园小区对口的校园是北蔡镇中心小学和新云台中学，被以为是“牛小+菜中”的组合，猜测称房价将会“大涨”。

据新民晚报报导，2019年，除掉回客籍考试以及参与随迁子女升学考，新云台中学仅有9人参与中考。也便是说，即便依照个位数的分配名额核算，仍有适当份额毕业生都能升入较为优质的高中。

吴劲草指出，新云台中学这类是极点状况，比方由于名额分配，前2名的人得以经过名额分配以较低分数上了建平高中。这两年或许会有人由于这个原因买对应的学区房，但这并不是可继续途径。未来假如真的人员流入，达到了100人一个年级，分配到的名额却很或许没有太大的改变。

而关于大部分的非一流中学，中考变革会使得生源丢失削减。但由于“四校”基本上没有名额分配，略逊一级的“八大金刚”类高中如建平给一个初中分配的名额也在2个以下。所以名额仅仅1到2的改变，不足以构成人口流入的倾向。

“基本上很少有人，会由于多了一个建平高中的名额，去买六团中学的学区房。”吴劲草表明。

正如上海市教委基教处处长杨振锋在承受拜访时所言，今日上海的初中、小学的教育资源并不是不行，而是呈现了结构性的不均衡问题。所以咱们办妥每所校园，用方针引导每个家长理性挑选家门口的校园，是咱们本次方针的中心导向。